Klage gegen Zweitwohnungsteuerbescheid der Inselgemeinde Langeoog erfolgreich

Die 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Oldenburg hat am 11. März 2025 über die Klage (Az.: 3 A 3402/23) eines in Nordrhein-Westfalen lebenden Ehepaares entschieden, das auf Langeoog eine Zweitwohnung besitzt und sich gegen die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer für die Jahre 2023 und 2024 gewandt hat.

Soweit der Rechtsstreit nicht erledigt war, hat die Kammer der Klage stattgegeben. Der noch streitgegenständliche Zweitwohnungsteuerbescheid für das Jahr 2024 war aufzuheben, da er auf einer unwirksamen Satzung beruht und weil die der Steuerbemessung zugrundeliegende Schätzung des jährlichen Mietaufwands rechtlichen Anforderungen nicht genügt.

Die Kammer erachtet die Zweitwohnungsteuersatzung der Inselgemeinde Langeoog vom 24. Juni 2024, auf deren Grundlage die Zweitwohnungsteuer erhoben wurde, für gesamtnichtig. Denn der verwendete Steuermaßstab verstößt nach Auffassung der Kammer gegen das Gebot der Gleichbehandlung aller steuerpflichtigen Zweitwohnungsinhaber*innen (Artikel 3 Grundgesetz).

Gemäß § 4 der Satzung bemisst sich die Höhe der Steuer nach den durchschnittlich erzielbaren jährlichen Mieteinnahmen für Ferienwohnungen auf Basis der Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Die Berechnung dieses jährlichen Mietaufwandes erfolgt im Wesentlichen dadurch, dass die nach Standard und Größe der Wohnung ermittelte Nettokaltmiete pro Quadratmeter mit den Quadratmetern und einer durchschnittlichen Vermietungsdauer von 210 Tagen multipliziert wird. Anschließend wird der Wert unter Anwendung des „Verbraucherpreisindex für Deutschland für Beherbergungsdienstleistungen (2015 = 100 %)“ für das Vorjahr des Veranlagungsjahres hochgerechnet.

Nach der Entscheidung der Kammer entspricht eine solche Steuerbemessung rechtlichen Vorgaben nicht. Zum einen entbehrt die Annahme einer durchschnittlichen Vermietungsdauer von Ferienwohnungen im Gemeindegebiet der Beklagten von 210 Tagen im Jahr einer tragfähigen Datengrundlage und stellt daher keine taugliche Rechengröße zur Bemessung der hypothetisch erzielbaren Einnahmen für die Vermietung von Ferienwohnungen dar. Die Beklagte vermochte nicht nachvollziehbar darzulegen, dass die Zugrundelegung von 210 Tagen als durchschnittliche Vermietungsdauer von Ferienwohnungen in ihrem Gemeindegebiet realistisch ist. Zum anderen führt die satzungsrechtlich vorgesehene Indexierung des Mietaufwands mit dem „Verbraucherpreisindex für Beherbergungsdienstleistungen“ zu einer nicht mehr realitätsgerechten Abbildung des Aufwandes für das Innehaben einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet der Beklagten. Denn der gewählte Index bildet die Entwicklung der durchschnittlich erzielbaren Nettokaltmiete für die Vermietung einer Ferienwohnung nicht sachgerecht ab.

Der angefochtene Bescheid war ungeachtet der Nichtigkeit der zu Grunde liegenden Zweitwohnungsteuersatzung nach Auffassung der Kammer auch deshalb zu beanstanden, weil die Schätzung des jährlichen Mietaufwands für die betroffene Wohnung fehlerhaft erfolgt ist. Nach dem Urteilsspruch der Richter*innen hätte die Beklagte bei der Ermittlung der von den durchschnittlichen Mieteinnahmen abzuziehenden Nebenkosten jedenfalls Stromkosten und bestimmte weitere ferienwohnungsspezifische Nebenkosten berücksichtigen müssen.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Beteiligten können dagegen die Zulassung der Berufung beim Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht in Lüneburg beantragen.

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